La nueva Ley de crédito inmobiliario, que fue aprobada por el Congreso en febrero y entrará en vigor el próximo 16 de junio, prevé que todos los gastos vinculados a la hipoteca de una vivienda corren a cargo del banco que concede el préstamo, excepto uno: la tasación. Definida como la determinación del valor objetivo de un inmueble por parte de unos expertos, la tasación sirve al usuario para conocer si el precio de compraventa se ajusta a criterios comprobables, como a la entidad financiera para establecer con exactitud la cuantía máxima del préstamo que podrá conceder si el mismo bien es puesto a garantía del crédito.
Muchos bancos, sin embargo, se están adelantando a la ley y se ofrecen sufragar también los gastos de tasación en lugar del cliente. Entre ellos Santander, BBVA, La Caixa, ING, OpenBank y Pibank. No obstante, hay dudas de que esta estrategia constituya una ventaja real para el usuario de una hipoteca. A primera vista, esto supone un ahorro de unos 200 euros para un piso medio. Pero la realidad, es algo más compleja.
Visita con fotos
Tanto si tiene una finalidad financiera –la más usual– como si se realiza para cualquier otro objetivo, el proceso que se sigue en una tasación es el mismo. El usuario puede pedirla en cualquier momento del proceso de compraventa, ya sea al principio, para conocer el valor real de mercado del inmueble y como información orientativa, o en un punto medio, cuando se está pidiendo una financiación para comprarlo, de todas formas es aconsejable pedirla en una fase temprana, “para ahorrarse sustos”.
Una vez solicitada la valoración de la vivienda, los tasadores preparan toda la parte documental, es decir, la nota simple actualizada o, en su defecto, la escritura de compraventa, y la información catastral. Seguidamente, realizan la visita del inmueble. Para que la tasación sea homologada según la Orden de valoración de bienes inmuebles de 2003, esta visita es obligatoria.
Los tasadores proceden entonces a la medición para contrastar las superficies reales, registrales y catastrales y verifican su estado de conservación, tipología y calidad de la construcción, también a través de la toma de fotografías. En el caso de que no se trate de un inmueble de obra nueva, hay que comprobar también qué obras de mejora se han realizado.
Finalmente, se confecciona el informe de tasación, incluyendo unos inmuebles cuyas características son similares a las de la vivienda en cuestión, u ofertas de inmuebles en venta en la misma zona. La tasación tendrá una validez de seis meses.
En este marco, que el banco se ofrezca sufragar la tasación podría resultar no tan interesante para el cliente. Si es cierto aquello de que ‘el banco siempre gana’, es muy probable que, aunque se haga cargo de este gasto ahora, se lo cobre al cliente con creces más tarde. De hecho, con subir un 0,02% el tipo de interés de una hipoteca media a 25 años, la entidad ya habrá descontado el doble de este coste, puesto que, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, este porcentaje equivale a 400 euros.
Bien es verdad que el prestatario tiene el derecho de elegir a la tasadora, sin la obligación de aceptar la que recomiende el prestamista o el intermediario. No obstante, las entidades detallan muy a menudo –eso sí, en letras pequeñas– que asumen la tasación si se contrata la operación con ellas. De lo contrario, será el cliente quien tendrá que hacerse cargo.
Información relevante
Otra ventaja de disponer de una tasación propia es la posibilidad de solicitar ofertas de financiación en varias entidades de forma simultánea, con el objetivo de conseguir una mejora sustancial en las condiciones del préstamo. Conocer los datos que contiene el informe de tasación, además, puede ser muy conveniente para el comprador, pero el banco no tiene obligación alguna de aportarlos, más allá del valor del inmueble, del que suele financiar no más del 80%.
De esta manera, el comprador potencial podría descubrir que existen superficies sin registrar por estar construidas ilegalmente, y que reducen el valor de tasación con respecto al precio de venta. O que falta documentación relevante como licencias o cargas. O que, según los datos objetivos de la situación de mercado, se está pagando demasiado con respecto a otros inmuebles de condiciones parecidas. Por todo ello, recomiendo al comprador solicitar directamente el informe de tasación, que es vinculante y de obligada aceptación para cualquier entidad.