Se destaca que la futura norma, que ya ha iniciado su tramitación, prevé sacar al mercado unas 20.000 viviendas a precios asequibles durante cinco años a partir de su aprobación en 2026.
Ampliar la oferta de suelo y de viviendas para contener los precios de venta y, sobre todo, de alquiler que no conocen techo en las zonas más tensionadas de las ciudades.
Es la filosofía que inspira la futura Ley de Vivienda de Andalucía, cuyo
anteproyecto ha iniciado este martes su tramitación con la aprobación por
parte del Consejo de Gobierno andaluz. Será una de las leyes estrella de esta
legislatura. Si no hay contratiempos, verá la luz a principios de 2026,
tras su aprobación por el Parlamento andaluz, donde el PP tiene mayoría
absoluta.
Con esta norma autonómica se pretende contrarrestar
los efectos adversos que está teniendo la ley estatal, en vigor desde mayo
de 2023, que ponía límites a los precios del alquiler en áreas donde las
familias tienen que gastar más de un 30% de sus ingresos al pago del alquiler o
hipoteca.
La futura norma andaluza apuesta de forma decidida por la construcción de
vivienda pública para atender la demanda y pone en marcha un plan de choque con
una duración de cinco años para amortiguar los efectos de la norma estatal.
El objetivo fijado es poner en el mercado en
torno a 20.000 viviendas de protección oficial (VPO) en dicho periodo, una cifra que conviene tomar con cautela.
Significa duplicar las 10.258 viviendas certificadas durante el quinquenio
2019-2023, que son el triple de las 3.216 edificadas en los cinco años
anteriores.
¿Cómo va a ampliar la oferta de vivienda?
El anteproyecto esboza algunas fórmulas recogidas en el citado plan de
choque como permitir a los ayuntamientos la construcción de viviendas públicas
en alquiler, a precios más asequibles, en determinados suelos dedicados a
dotaciones o edificios que estén en desuso, ya sean oficinas, alojamientos
turísticos y inmuebles de servicios privados (como, por ejemplo, un gimnasio),
excluyendo a las parcelas reservadas para equipamientos sanitarios o educativos
en los distintos municipios. La nueva norma autorizará de forma rápida el uso
residencial para edificar VPO en alquiler permanente. Para acelerar el trámite,
no será necesario modificar los instrumentos de ordenación urbanística, un
proceso farragoso y largo en el tiempo, sino que bastará con la solicitud de
licencia para que el edificio abandonado o el solar tenga un uso residencial de
este tipo.
El uso de suelo
dotacional para vivienda pública de alquiler tiene carácter voluntario, por lo
que podrán decidir los propios ayuntamientos si se acogen o no a esta medida, se
trata de vivienda con precios limitados, que pretende aprovechar parcelas y
edificios que están en desuso exclusivamente para destinarlos a VPO.
El principal escollo que encuentra el mercado inmobiliario radica en la escasez de la oferta de viviendas a precios asequibles, lo que dificulta el acceso a una vivienda digna a los jóvenes, mayores y familias vulnerables. Este anteproyecto pretende ir a la raíz del problema y contrarrestar el «intervencionismo agresivo» de la Ley de Vivienda promovida por el Gobierno, que está haciendo que los propietarios retiren vivienda disponible del mercado en régimen de alquiler porque se ven «estigmatizados».
«A diferencia de la Ley
Estatal de Vivienda que, tras un año de vigencia, no ha resuelto sino
agravado la situación e incluso ha invadido competencias en la materia que
eran exclusivas de las comunidades autónomas», la futura ley autonómica
incorpora el referido «plan de choque» durante un plazo de cinco años para
poner a disposición suelos y nuevas viviendas de manera inmediata para las
personas que más complicado lo tienen, con vistas a amortiguar los efectos de
la norma estatal, ha explicado la consejera.
El Parlamento puede aprobarla a principios de 2026
Para la elaboración del
anteproyecto se ha constituido una mesa de trabajo y se han mantenido reuniones
con promotores, constructores, asociaciones que trabajan por la vivienda, según
ha detallado la consejera. Con el inicio de su tramitación, el siguiente
paso será la exposición pública del texto provisional. Los colectivos
interesados tendrán dos meses de plazo para hacer alegaciones, que el equipo
técnico va a contestar una a una.
Se prevé que el
proyecto definitivo se eleve al Consejo de Gobierno andaluz en marzo de 2025,
para llevarlo después al Parlamento andaluz, que tardaría en torno a un año
en aprobarlo, a principios de 2026. También ha habido encuentros con los
grupos parlamentarios, a los que este martes se les manda el anteproyecto.
La consejera apuesta también por simplificar la maraña burocrática para
agilizar la construcción de vivienda protegida, asimilándola a la de renta
libre, impulsar la colaboración público-privada en la obra nueva y mejorar
la gestión de los demandantes de vivienda. Todo se enmarca dentro del objetivo
primero de aumentar el suelo disponible para hacer viviendas a precios más
baratos que los que pueden encontrarse actualmente en el mercado.
De este modo, se podrá
construir VPO de forma automática sin necesidad de esperar a la aprobación de
planes urbanísticos, ojo aquí pueden venir problemas.
Con esta medida, la Junta de Andalucía espera aumentar un 20% el número
de viviendas y un 10% el porcentaje de edificabilidad en aquellos suelos
originariamente dotacionales que se destinen a dicho uso residencial.
La futura ley de
vivienda creará la figura de las Áreas prioritarias de Vivienda en las zonas
donde el mercado inmobiliario está más tensionados, como son los centros
históricos de capitales de provincias, en las que existen mayores dificultades
para el acceso a la vivienda. En ellas «se concentrarán todos los recursos
de la administración en forma de ayudas al alquiler, ayudas a la compra o
incentivos a la construcción de nueva vivienda o a la rehabilitación», así como
la declaración de urgencia en el planeamiento necesario.
Cuatro normas se derogan
El anteproyecto que
ahora inicia su tramitación, tras una primera fase de debate con los agentes
implicados, «es una norma más práctica» e «innovadora», que «no contrae el
mercado, sino que lo expande y hecha de cara a la ciudadanía, escuchando al
sector», destaca la titular de la cartera de Vivienda. Aparte de lo
constreñido de la oferta inmobiliaria, la Junta ha detectado varios problemas
que pretende resolver con este nuevo marco legal.
El primero es la
«dispersión normativa existente» que es atajará con la derogación de cuatro
leyes y el establecimiento de una regulación más sencilla. Otros factores en
cuenta es el encarecimiento del precio de los pisos para la venta y alquiler, la
falta de oferta de vivienda en régimen de arrendamiento, las trabas que los
jóvenes encuentran para emanciparse, el envejecimiento del parque
residencial y la carencia de espacios públicos y zonas verdes.
«No es objeto» de esta
ley andaluza regular las viviendas turísticas que requieren un
marco normativo específico, se ha puntualizado desde la consejería.
La futura Ley de
Vivienda de Andalucía perseguirá el equilibrio de la oferta de vivienda en
venta y alquiler y de los distintos usos de la vivienda, defendiendo el uso
residencial habitual y permanente». Para ello se incorporarán innovadoras
modalidades de residencia como son los alojamientos temporales para personas
que se desplazan por motivos diversos como un cambio de trabajo.
El anteproyecto también
prevé hacer un inventario único de viviendas públicas ya sean de la Junta de
Andalucía, de los ayuntamientos, o de los promotores privados. Se
establecerán medidas para la mejora de la calidad y de la eficiencia energética
e hídrica de los inmuebles y para potenciar el uso de terrazas y espacios
libres, que se convirtieron en refugios durante el confinamiento pandémico y
que no han perdido su atractivo desde entonces. Además, se constituirá una
Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía.
Como novedad, establece
también que los ayuntamientos aumenten el porcentaje que destinan de su
Patrimonio Municipal de Suelo para la construcción de vivienda protegida. Para
ello se va a modificar un artículo de la Ley de Impulso para la
Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista) aprobada en la pasada
legislatura. La legislación urbanística estatal establece que los propietarios
de suelos urbano no consolidados y urbanizables deben ceder a la Corporación
local el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento de la parcela. Dicha
compensación se hace en especie, con la cesión de parte del suelo, o económicamente.
La modificación que se promueve establecerá que al menos el 25% de dicho aprovechamiento se destine a VPO.