El Terreno
Lo primero que debes tener cuando deseas construir una casa es un solar. Este debe tener acceso a todos los servicios públicos, como mínimo agua y electricidad, según su definición de solar, claro. Y en este apartado hay que tener mucho cuidado, ya que si no es un suelo donde se puede edificar tendréis un problema legal a la hora de edificar, legalizar y escriturar.
Es recomendable que, antes de comprar cualquier terreno (solar), acudamos a la oficina del Ayuntamiento y verifiquemos si se trata de una parcela en la que podamos construir, además de conocer la superficie mínima de las parcelas, la altura, las medidas de separación que debemos respetar con respecto a los vecinos, etc...
¿Qué es edificabilidad?
Otra visita que debemos hacer es la del Registro de la Propiedad y pedir una nota simple para constatar quién es el propietario del terreno y si la parcela tiene cargas (hipotecas, servidumbres, etc.).
Un aspecto adicional es el movimiento de tierras, el cual supone un gasto, pero es indispensable para acondicionar el terreno. Esto deberás definirlo luego, junto al arquitecto, además de otros puntos como la orientación de la casa en el terreno, vallado, acometidas, etc…
Algunos compradores encargan un plano topográfico para chequear linderos, áreas, medidas y si éstas se corresponden con las indicadas en los documentos de propiedad del terreno.
En este apartado incluiremos la nivelación del terreno, la construcción de la cimentación, la preinstalación del saneamiento, y cualquier otra instalación prevista.
En cuanto a la financiación, es usual que los bancos presten sólo entre el 50 y el 60% del coste del terreno para comprarlo. Sin embargo, si piensas solicitar una hipoteca de autoconstrucción, quizás podrías negociar con el banco el proyecto para construir una casa completa, incluyendo el terreno.
Consejos para comprar un terreno, la financiación
Antes de adelantar más pasos, es indispensable tener comprada una parcela ya que de su ubicación, orientación y topografía dependerá el diseño de la casa. Incluso, si se trata de una casa de madera o cualquier otro material distinto al tradicional hormigón, es prudente consultar en el Ayuntamiento (Oficina de Urbanismo), si están permitidas o no.
Proyecto de Obra
Esto será realizado por profesionales especialistas como Arquitecto y Arquitecto Técnico, que se encargarán de afinar el diseño. Su labor es conciliar lo que queremos los propietarios con la realidad de lo que la parcela y la normativa permiten y plasmarlo en el diseño.
El objetivo es construir una casa que incluya los estándares mínimos de confort en cuanto a distribución interna, iluminación y ventilación, además de detalles técnicos y aspectos administrativos (presupuesto estimado de la obra, incluyendo una lista detallada de materiales, certificados, etc).
¿Qué incluye un proyecto de obra?
Ponte en las manos de un profesional para esto, no podemos saber de todo. "Zapatero a tus Zapatos"
Licencia de obra
Para poder construir una casa necesitamos el permiso o licencia de obra que nos otorga el Ayuntamiento y que, además, nos permitirá solicitar agua y electricidad para la obra (provisional).
La presentación del proyecto de arquitecto (visado en el respectivo colegio) es un requisito indispensable para tramitar este permiso de construcción pues es este proyecto el que revisarán las autoridades competentes de urbanismo. Si cumple con la normativa vigente, se nos otorgará la licencia, de lo contrario, deberemos rectificar los puntos que nos indiquen.
Por otro lado, caso de iniciarse las obras sin licencia, el ayuntamiento puede detener la obra y el propietario podría ser multado. Si lo que se haya adelantado no cumple con la normativa, podrían requerir su demolición.
Es oportuno indicar que cada provincia, región y localidad, puede tener su propia normativa así que siempre es mejor informarse antes de empezar la construcción. En este sentido, los profesionales del sector serán de gran ayuda pues se pueden comunicar con los técnicos del ayuntamiento e informarse adecuadamente.
La licencia es un documento necesario para construir una casa legalmente, una vez obtenida podemos empezar la obra. El proceso para obtenerla es variable, puede ir de 6 meses a un año.
Obtener una hipoteca
Construir una casa, aunque sea pequeña, supone una inversión importante por lo que necesitaremos dinero para financiar nuestro proyecto. En este sentido, sabemos que los bancos financian hasta un 80% del valor de la casa (incluida la parcela).
Para optar una hipoteca de autopromoción, el banco nos exige la presentación de la licencia de obra y el proyecto de arquitecto, además de otros requisitos que se acostumbran presentar en todo préstamo bancario.
Es oportuno indicar que sólo los bienes inmuebles son susceptibles de ser financiados mediante una hipoteca de autoconstrucción, es decir, solo aquellas “casas que están pegadas del suelo mediante una cimentación”, aunque sean casas prefabricadas.
La casa terminada
Cuando por fin la aventura de construir una casa parece estar llegando a su final, todavía nos falta algo de papeleo legal y administrativo. Es una parte que no debemos descuidar para evitar tener problemas en un futuro.
Lo primero que debemos obtener es el certificado de final de obra en el cual el arquitecto certifica que ha concluido la obra según el proyecto inicial. Con el certificado de final de obra debemos registrar nuestra nueva vivienda en Catastro, una oficina del gobierno que le pone una identificación a cada inmueble y le asigna un valor nominal para fines de impuestos.
Posteriormente, con el certificado de final de obra y la referencia catastral podemos solicitar la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento. El arquitecto municipal pasará a revisar la vivienda para confirmar que lo construido coincide con el proyecto autorizado inicialmente y que se ha cumplido la normativa municipal para, posteriormente, otorgar la licencia de primera ocupación.
Con dicha licencia podremos solicitar el suministro de servicios básicos como agua, electricidad, saneamiento, teléfono, con lo cual la casa estaría lista para ser habitada.
Es oportuno indicar que al terminar de construir una casa es obligatorio solicitar y obtener la licencia de primera ocupación pues es necesaria, no sólo para poder contratar los suministros, sino también para registrarla, escriturarla o venderla.
Atención: SIEMPRE DEBERÁS CONTAR CON PROFESIONALES DEL SECTOR PARA LA REDACCIÓN DE PROYECTOS, DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE OBRA Y CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA.