Han sido prolijas las medidas adoptadas durante el estado de alarma en
el que nos encontramos inmersos, no obstante, en este breve resumen nos
centramos en aquéllas que afectan a los arrendamientos
de vivienda.
El Real Decreto Legislativo 11/2020, de 31 de marzo, por el que se
adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para
hacer frente al COVID-19, se ha ocupado de normar las referidas ayudas,
destinadas a familias que se encuentren en una especial situación de
vulnerabilidad, provocada por la actual pandemia.
A más de la presente suspensión e interrupción de términos y plazos,
establecida por la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 463/2020, por
el que se declara el estado de alarma, se resumen a continuación las medidas aprobadas:
1º.- Suspensión del
procedimiento de desahucio y de los lanzamientos.
Contratos a los que se aplica:
contratos de arrendamiento de vivienda
suscritos al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos.
Destinatarios: arrendatarios que se encuentren en una situación de vulnerabilidad
social y económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, que le
imposibilite encontrar una alternativa ocupacional para sí y para las personas
con las que conviva.
En cuanto al arrendador, contempla la referida Norma,
que para el caso de que esta suspensión extraordinaria afecte a arrendadores
que acrediten igualmente ante el Juzgado encontrarse en situación de
vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos
del COVID-19, el referido plazo de suspensión extraordinaria y las medidas de
protección social se fijarán en atención al Informe que, a tal efecto, emitan
los Servicios Sociales.
Plazo: el Real Decreto establece que será
por un periodo máximo de 6 meses.
2º.- Prórroga extraordinaria de los
contratos de arrendamiento.
Contratos a los que se aplica: contratos de arrendamiento de vivienda habitual suscritos
al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Destinatarios: arrendatarios con un contrato de
arrendamiento cuya prórroga -obligatoria o tácita- finalice dentro del período
comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo (2 de abril
de 2020) hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización
del estado de alarma.
Plazo: se establece una prórroga
extraordinaria por un período máximo de
6 meses.
3º.- Moratoria de la deuda
arrendaticia.
Contratos a los que se aplica:
contratos de arrendamiento de vivienda
habitual suscritos al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos.
Destinatarios: arrendatarios que se encuentren en una situación de vulnerabilidad
económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada
por el COVID-19.
En cuanto al arrendador, se recogen dos supuestos:
1. Empresa o
entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por este último
la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos
(excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500
m2.
En el caso de no
existir acuerdo entre las partes, el arrendador está obligado a optar por una
de las siguientes alternativas, que comunicará expresamente al arrendatario, en
el plazo máximo de 7 días laborables:
a)
Una reducción del 50% de la renta arrendaticia
durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes,
si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de
vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
b)
Una moratoria en el pago de la renta
arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de
tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes,
prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la
situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso,
los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente
mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas
durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se
supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del
plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia
del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización
y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin
intereses.
La obligatoriedad
de optar por una de estas alternativas será aplicable a todos aquéllos
arrendamientos suscritos a raíz de los procesos judiciales o extrajudiciales de
ejecución hipotecaria en los que se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona
que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encontraban en
los supuestos de especial vulnerabilidad (Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de
noviembre).
En este caso, el
arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de
financiación, levantándose la moratoria en el pago de la renta y el
consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera
mensualidad de renta en la que produzca dicha financiación.
2. Los
arrendadores distintos a los precitados, comunicarán a la arrendataria, en
el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de
fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles
alternativas que plantea en relación con las mismas.
No obstante, NO
están obligados al aplazamiento o fraccionamiento, por lo que, si no aceptaran
ningún acuerdo, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas
transitorias de financiación.
Plazo: se establece un plazo de reducción y aplazamiento de 4 meses. Por su parte, en
cuanto a la solicitud de la moratoria,
dispone el Real Decreto Legislativo, que será de un mes a contar desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto (2
de abril de 2020).